1. 배경
일제강점기였던 1930년대 [조선시가지계획령]에 따라 토지구획정리사업이 시작되었다. 1937년 제1토지구획정리사업지구로 돈암, 영등포지구가 지정되었으며 제2토지구획정리사업지구로 대현지구가 선정되었으며, 이후 1945년까지 총 10개의 지구에서 사업이 시행되었다. 이후 1960년대에 들어서 정부는 1962년 [도시계획법] 을 제정하여 도시개발을 추진하였으며, 1966년에는 도시계획법의 토지구획정리사업과 [토지개량사업법]이 혼용되는 문제를 해결하고자 [토지구획정리사업법]을 단일법으로 제정하였다. 당시 도시 인구의 급격한 팽창과 그로 인한 주택난 및 도시문제, 나아가 도시 재정이 부족한 상황에서 시가지의 무질서한 확산을 방지하고 시가지 내 공공용지를 사전확보하기 위해 추진되었다. 1960년대와 1970년대에는 영동1지구와 2지구, 잠실지구 등 강남개발과 같은 형태로 사업의 규모가 컸으나, 1980년대부터 사업이 축소되고 공영개발방식의 도시개발인 택지개발촉진사업이 추진됨에따라 새로운 지구가 지정되지 않았으며 2000년 7월에는 [토지구획정리사업법]이 폐지되었고 [도시개발법]에 따른 도시개발사업에 통합되었다.
2. 목적 및 정의
- 토지구획정리사업: 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위해 토지의 교환, 분합, 기타의 구획변경, 지목이나 형질의 변경, 공공시설(도로, 공원, 광장, 하천, 학교교지 등)의 설치나 변경에 관한 사업(토지구획정리사업법 제 2조)
- 사업 시행 전의 권리 관계에 변동을 가하지 않고, 토지의 교환과 분합 등의 환지방식으로 추진되는 사업(김선웅, 2016, 서울정책아카이브)
- 농경지나 낙후한 기존시가지를 계획적으로 정리하여 도로나 공공시설도 설치하고 대지도 반듯하게 구획하여 효용을 증진시키는 도시계획사업으로, 시가지를 확장하거나 기존 시가지를 헐어내고 새로운 시가지로 만들때 사용하는 방법. 계획적 시가지를 조성하되 공공의 재원투자 없이 공공용지의 확보가 용이한 제도로, 재정이 빈약한 시기의 도시는 이 방식을 통해 시가지 개발과 주거용지 제공이 가능함(서울역사편찬원, 2021, 「서울도시계획사2」, pp.41)
3. 시행방식 및 절차
3.1. 사업 시행 대상
- 대상지역: 도시계획법에 따른 도시계획구역 또는 국토이용관리법에 의한 준도시지역의 토지 ▶ 토지구획정리사업지구
- 사업시행자: 토지소유자로 구성된 토지구획정리조합(우선권) / 지방자치단체, 대한주택공사 및 한국토지공사 / 국가
3.2. 시행 절차
- 지구지정
- 시행 명령
- 용지 매수
- 사업 시행 인가
- 완공
- 환지처분
3.3. 사업방식: 환지방식
- 환지방식: 토지 개발사업시 수용한 토지소유주에게 보상금 대신 개발구역 내에 조성된 다른 토지를 주는 방식(보상금만 지급 = 수용 방식). 즉, 토지소유자의 동의 하에 토지 개발 후 토지를 재분배하는 방식을 의미함. 이때 개발로 인해 토지의 가치가 증가하기 때문에 토지 재분배시 면적이 감소하며, 재분배 후 남은 토지는 보류지로 체비지와 공공시설용지로 활용됨
- 체비지(替費地; 바꿀 체, 쓸 비, 땅 지 = 바꿔 쓰기 위한 땅 ): 사업구역 내 토지소유주가 가진 토지의 일정부분을 떼어내어 충당하는 것(감보)으로, 사업 시행자는 체비지를 팔아 공사비를 충당하거나 공공용지로 쓰거나 재투자 재원으로 활용함. 즉, 토지구획정리사업에 필요한 재원을 확보하기 위해 사업시행자가 토지소유주로부터 처분할 수 있는 토지
- 특징: 공공시설의 설치 및 변경이 필요하거나, 개발 지역의 땅값이 인근보다 비싸서 보상금을 주기 어려울때 활용
4. 시행구역(서울시)
- 제1토지구획정리사업지구(1937년): 돈암지구, 영등포지구
- 제2토지구획정리사업지구(1937년): 대현지구
- 제1차 중앙지구(1952년 실시인가 및 착공, 1961년 사업 완료): 을지로3가, 종로5가, 충무로, 묵정지구 등
- 제2차 중앙지구(1954년 8월 시행인가): 남대문, 원효로, 왕십리, 행촌동 등
- 1960년대 후반기부터 1970년대 토지구획정리사업 전성기로 총 28개 지구의 사업시행인가: 영동 1·2지구, 잠실지구
